各地房价走势正在进一步分化，在一些城市升级加码楼市调控的同时，部分三四线城市则开始微调松绑。 7月19日，河南开封取消新建商品住房限售令的消息被刷屏。 开封成为继太原、菏泽后，全国第三个取消限售的城市，也是第二个三线城市取消限售。 业内人士人认为，开封放开限售，是根据当地房地产市场的特点做出的决定，是“一城一策”的题中之义。未来可能会有其他类似开封这样的城市调整行政政策，但不代表整体求稳的市场和政策取向会发生变动，如果当地市场因此而热起来，政策一定会回缩。 开封取消新房3年限售令 据大河报报道，近日，开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》，文件中显示，为统筹房地产市场调控，提振市场信心，经百城办例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。
开封市住房和城乡建设局工作人员对媒体表示，正在印发文件，准备下发各部门。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开封发布《关于调整新建商品住房交易时限及撤销备案限制的函》充分体现了“一城一策”指导下的政策微调导向。通过此类政策调整，有助于形成更为合理的住房交易制度，对于促进房源流通和提高交易效率。 严跃进指出，开封在2017年曾规定了房屋限售的制度，要求取得不动产权证书后满三年才可以交易。限售制度一方面防范了部分炒房套现的做法，但另一方面也限制了部分房屋的流通性，对市场上的二手房供应形成制约。取消此类房屋限售制度，有助于后续加快房屋的流通和增加二手房的供应，对于抑制房价本身也有积极作用。 同时，原先的“退房项目一年内不允许交易”的政策也取消了。严跃进认为，这利好部分退房项目的交易。“过去考虑到退房项目存在炒作的嫌疑，所以对于撤销网签备案的房源，1年内不允许重新进入交易市场。而现在此类制约减少，也有助于此类退房项目的重新交易，对于减少房企的库存压力等都有积极的作用。”他说。 开封楼市进入“冰冷期” 那么近年来开封的房地产市场情况如何呢？ 2018年9月26日，开封市人民政府市长高建军在第十五届人民代表大会第一次会议上谈到2014年以来本届政府主要做的工作中提到——房地产业健康发展，恒大、绿城、碧桂园等入驻开封，市区房地产销售面积、销售金额年均分别增长 19.9％、29.1％。 不过，2017年开封发布的最严限售令，有史上最强“汴九条”之称。限售政策主要以稳定市场、控制房价、约束房企为主。2018年，开封楼市从上半年的“火爆期”进入下半年的“冷淡期”。 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，限售令颁布后开封市场热度有所下滑，之后保持低位运行。经过两年多的调控时间，开封房地产市场流动性及活跃度处于“冰冷期”。 据了解，今年3月，有市民向开封市市长投诉称，开封恒大文旅城2018年6月开盘时，精装修高层售价9500-10800元，2019年3月以特价房名义，以7200-8700元的价格，暴跌促销，抛售房产，多次爆发业主大规模维权。
中原地产首席分析师张大伟表示，开封是一个普通的三线城市，房地产市场并不活跃，土地市场成交额有所降低，放松政策主要是为了刺激市场活跃度。
部分城市或跟进微调政策 开封是继太原、菏泽后，全国第三个取消限售的城市，也是第二个三线城市取消限售。 “从政策松绑看，全国2018年到2019年有接近10个城市针对限售、限购、二手房税费等政策执行了微调松绑，另外，全国也有百城针对人才政策宽松，变相的出现了限购调整。”张大伟说，2018年11月前，大部分楼市调控政策基本以收紧为主，而从2018年11月开始，各地楼市调控政策明显减小，而大部分都是以宽松政策为主。但从2019月4月19日开始，房地产调控政策再次出现收紧趋势，特别是5月、6月，房地产调控连续2个月超过40次。2019年上半年全国房地产调控高达251次，同比上涨了31％。 张大伟表示，房地产调控目标是“稳地价、稳房价、稳预期”，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。 不过，张大伟认为，放开限售对于开封这类三线城市来说，实际影响不大，但心理影响大，对投资需求有一定影响，预计同类型的城市跟进的可能性大。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐则表示，切勿对政策过度敏感。开封放开限售，是根据当地房地产市场的特点做出的决定，是“一城一策”的题中之义。城市分化、政策隔离，未来可能会有其他类似开封这样的城市调整行政政策，但不代表整体求稳的市场和政策取向会发生变动，如果当地市场因此而热起来，政策一定会回缩。 对于未来可能有哪些城市会跟进取消限售，严跃进认为，三四线城市中，包括启东、长乐、惠州、珠海、常州、东莞、承德、扬州、三亚、芜湖、嘉兴、无锡和保定等都有过限售政策，不排除后续也会有松绑楼市政策的可能，即取消限售或放宽限售的条件。
房价上涨了，民众的反对声音很大；但是如果房价下跌了，其实民众的质疑声也不小。原因是为什么呢？主要原因是我们房地产市场的价格，并不是由市场博弈而形成的自由价格，而是存在着宏观楼市调控的强力干涉。所以无论楼市价格如何变动，都会引发民众的担忧和对未来房价走势的质疑。
其实我国楼市整体是分为三个梯对，第1个梯队就是一线城市和区域中心热点城市，他们一般都是存在着限购措施和限贷措施，楼市的价格下跌的刚性很强，上涨的弹性很大，也就是说调控措施稍微放松一点，有可能价格就会向上调。第2个梯队就是一般无限购的一些二三线城市，他们是最容易受到价格下跌的冲击，因为之前的房地产供应量还是比较大的，其中存在着部分泡沫。第三个梯队就是那些人口持续流出的一些四五线城市和县城，其实他们一直走在价格下跌的道路上。
既然我国的楼市是一种市场经济和行政干预共同制定的一个博弈市场。那么目前大家看到有很多城市发布房价的限跌令，也就不足为怪了。其实是因为我们担心影响了经济的稳定性，经济的平稳化让各种大宗资产的价格既不能快速大涨，也不快速下跌，这样就不容易出现经济发展的风险。而楼市最容易引发投资者的信心以及对于金融稳定和经济稳定造成大冲击。
但是希望经济稳定的美好愿望，在今年已经受过多次挑战，上半年大宗原材料商品的快速上涨快速下跌，已经对于经济的平稳已经造成了极大挑战。目前遭遇到的终端居民消费物资的价格上涨，又一次让我们的宏观管控饱受压力。现在我们需要时间去消化这些不稳定因素，那么此时对于房价稳定的期望，那就更强了。确实有些城市的房价有着向下走的需求，因为供应量比较大，市场相对饱和，而降价是最容易刺激需求的增长的。但是对于本地政府来说，如果房价的快速下跌，可能会引发本地房地产市场价格溃败，后续会引发新一轮的金融呆账坏账的上升，以及当地房地产公司的流动性危机。房地产对于不少地方来说，也是重要的产业，不敢轻易让市场说话。
所以在一定程度上讲，如果将房价能够稳定住，就可以积极主动地缓解潜在危机的诞生，而且现在房地产金融也在慢慢挤泡沫的过程中，不希望市场来挤泡沫，而是有计划地自主来调控，房地产可能地风险顺利化解。那么此时调控的目标还是稳定，但是要求变成了不能快速下跌。但其实个地方“限跌”的目标能实现吗？其实也比较很难达到，当人们预期价格会下降时，本地房产交易会更加不活泼，如果不让市场价格进行灵活调整发挥作用，那整个房地产交易市场就会进入冰封期。各种潜在的房价下跌方式都会出来。例如不让交易价格低于某一限度，那么也会想出各种招数来去对抗，例如过去各种税费都是由买家承担，那么现在可能都由卖家来承担，这也是一种楼价下跌的有效方式啊。 最终“限跌令”有作用，但是仅仅是暂缓，给房地产金融风险化解争取时间，未来楼市会进行孵化地，该下跌调整的，仍然会继续向下调整。
不会啊，怎么会下跌呢？而且更加不可能继续下跌！德先生生活在上海，最近疫情过后这两个月，对楼市的变化感悟的还是比较直观的。
1.“戴着口罩排长队，多人共抢一套房”。这是目前上海豪宅和楼市回暖的一个典型画面。在金桥碧云尊邸豪宅项目开盘前，购房人基本打300次电话才能接通一次，后来售楼处直接将电话线拔掉了。12万一平米的均价，让购房者预约定金达到了600万元，最后在开盘现场仍然是多起打架事件发生。2020年疫情过后，魔幻的上海楼市，就这么样开始了。
2.虽然按照上海中原地产研究院数据:3月份开始上海楼市整体成交反弹，环比涨幅达到200%以上，真正是交投两旺。从价格分析，一手房和二手房的均价环比好像下降了5%。但是如果真正去市场上咨询，这主要是在疫情期间，恒大为首的大型房企推出了大力度的促销优惠活动，以及很多售楼处暂停营业，显示出的滞后价格反应。真正市场中的上海楼市价格已经开始小步上扬了。
3.在疫情期间和之后，上海市还是出台了很多楼市方面的扶持政策。主要是土地供应增加，拿地的条件也放宽了，同时也降低了房企的拿地成本。虽然最近有些银行利用抵押贷在放低息贷款，部分资金流入楼市，此次央行进行验证会遏制此类违规现象。但是不影响上海楼市2020年小幅上涨的趋势。
4.据国家统计局计算，在我国平均人均收入最高的城市就是上海。在胡润报告中，上海拥有1000万元以上资产家庭接近25万户，拥有1亿元以上家庭达到1.58万户，是深圳的2.9倍，广州的3.7倍。虽然从2018年开始，最严格的上海限购政策推行，但是至今为止已经快三年半了。很多刚需已经是等不住了，今年一定要动手了。又有购买力，又有购房需求，今年上海楼市是会上升的。
5.其实真正上海楼市有过微幅下跌的时候是在2019年前三个季度，之后就一直稳住了价格，本来如果没有疫情影响，2020年上海房市可能会提前发动。所以在疫情过后，自然也就开始蠢蠢欲动了。尤其上海今年房企新房预售证有望再破新高，新房供应会提升，也会刺激成交量不断推升。
如果去上海房地产交易中心看一看成交过户的热闹情况，看看在没有开门时，已经排成长龙等待拿号，就明白，今年上海楼市要动啊。刚需购买者如果错过，未来估计会以更高的价格才能买回来。
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